尤其是传统巨头，东风国由于成本结构等原因，传统巨头很难在自身体制下完成电商化的转型，带资源投资电商成为增加线上销售量最快捷的方式之一。

在万科的构想中，餐厨垃圾车这两只基金的投资方向都为特定购物商业中心的不动产或股权等资产，而项目的运营管理，则将交由印力统一进行。盈石集团也指出，餐厨垃国内商业地产实现真正的轻资产，餐厨垃需要将重资产进行证券化打造，将其变为可公开上市交易、流动性强的金融产品，这意味着拥有强大的资本运作能力。

万科称，圾车出这是基于对公司商业地产的发展战略以及目前市场融资环境的判断做出的举措。如商业地产管理领域的佼佼者凯德，东风国从集团内部孵化到私募基金的开发培育，东风国再通过REITS的价值变现和稳定收益，其构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道地产基金更看重地产项目的投资收益状况，餐厨垃圾车但往往商业地产项目的更新换代频率很大，餐厨垃圾车如果资金在招商期或者成熟期退出，将损害部分商业项目业态调整。核心提示：餐厨垃至此，万科在商业地产上的目标与野心也凸显：打造中国领先的商业运营平台。盈石集团也指出，圾车出国内商业地产实现真正的轻资产，圾车出需要将重资产进行证券化打造，将其变为可公开上市交易、流动性强的金融产品，这意味着拥有强大的资本运作能力。

如商业地产管理领域的佼佼者凯德，东风国从集团内部孵化到私募基金的开发培育，东风国再通过REITS的价值变现和稳定收益，其构建了一个以地产、基金为核心的投资物业成长通道。商业地产版图浮现 在公告中，餐厨垃圾车万科披露了两只地产基金的规模和出资人等细节。云贵区域的两个轻资产项目，餐厨垃大悦城看到了市场的潜力，餐厨垃西南区域的省会城市一定要布局，因此，建立云贵区域工作组，以最高效，最经济的方式来整合两地资源。

如何权衡这类存量商业改造项目的价值？吴铮曾告诉媒体：圾车出首先，圾车出存量商业改造的项目运作速度比较快，从收购旧项目改造再到开业运营，一两年就可完成。对于未来，东风国大悦城地产方面表示，东风国将采取轻重并举的模式，主要通过重资产开发、并购存量项目及管理输出3种模式扩张，预计重资产与轻资产占比将各占一半。此番话在昆明和贵阳两个轻资产项目上也得到了印证，餐厨垃圾车尽管项目还没有呈现，市场上已经给予了很高的呼声与期待。（数据来源：餐厨垃赢商网整理 欢迎指证） 关于大悦城的轻资产战略，实际上是水到渠成的事情。

每年集团将开发1-2个大悦城，其余将采用轻资产模式，选择国内优质存量项目输出管理模式，开拓品牌使用费、运营管理费等多个收益，也会在约定条件下参与并购。(赢商网云南站报道)近两年，商业地产的存量去化问题成为了业内关注的重心。

而拿地自建一个项目要三四年时间，还要培养商业，需要一定的养商期。开发商也给予了高度的配合，这也是轻资产输出能否成功的一个关键因素。在大悦城地产实施的轻资产战略中，盘活优质存量资产是关键所在，它不仅以出让股权、降低股份比例、小股或无股操盘等方式加快项目开发速度，还计划成立一个独立运作的商管公司。如此看上去，轻资产似乎踩准了时机的脉博，未来能否成为一种趋势，不敢断言，但巨大的诱惑而前，必然存在同等的困惑和风险

投资收益方面，在固定收益基础上，按照项目经营情况分享超额收益，并以此作为退出股权的条件。例如今年将执行的140号文，预计受托人税收成本将在千分之七到百分之一，基本上占到了信托报酬率的1/3到1/2，从资管来讲，收益连税收都无法覆盖。前两年间，房地产企业低成本融资渠道扩宽削弱了传统房地产信托的盈利空间，近期地产企业通过债市、ABS市场、私募资管计划等多渠道融资受限之后，地产企业整体融资成本已经出现回升，也有基金子公司总经理预计房地产融资成本今年可能出现0.5%-1.5%的涨幅。核心提示：监管政策是风向标，但地产融资主要还是以实业和产业为本。

华北地区一家信托公司一名副总认为，从信托角度来看，一二线城市的住宅项目仍是目前最安全的标的，开发商选择为前五十或一百强地产公司。如果是真股参与，也一定程度上能降低风险。

在这一阶段通常难以通过传统信贷途径获得银行贷款，主要由信托、各类资管公司等提供融资解决方案。监管政策是风向标，但地产融资主要还是以实业和产业为本。

在去年拿地成本一路飙升且全额保证金等政策出台之后，地产商经营思路会如何转换。通过股权投资的运作模式，信托公司可以派人对项目进行现场管理，并通过出席董事会、保管财务印章等方式，实现对房地产项目的全面监控，以实施风险控制。然而，尽管近几年信托公司对房地产投资逐年谨慎，但这一领域依然是目前信托公司利润的重要来源。城市更新类项目也是自去年地价飙升后兴起的热点。单纯赚融资的钱是不够，资质较好的公司融资成本最高不会超过8%，股权或股+债的设计形式下收入来源则多样化，包括融资的固定收益、股东红利、未来资本市场溢价所得等。安信证券研报认为，这有效提高了信托公司风险控制的能力。

2月13日，中基协《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（以下简称4号文）正式发放。与此同时，在并购以及城市更新项目上产生了大量融资需求。

其主要资金来源是银行理财，信托和其他类型资管计划扮演通道角色。根据用益信托网的数据显示，2015年涉及股权投资的房地产信托占房地产信托总额比例约为40%，到2016年上半年，该比例上升至45%。

体现为大型地产商对小地产商的并购，以并购项目公司居多。除了考虑将成本转嫁融资人，如何提高项目本身收益也是信托公司在探索的内容，对房地产项目的运作模式由抵质押融资逐步转化为股权投资是较为普遍的方式。

据一位信托公司高层人士观察，从2016年底到2017年初，地产行业的并购数量急剧上升，相当于对地产行业的格局进行了一次洗牌。深圳地区操作相关业务的一律师团队分析，目前城市更新常用的融资方式为股+债，即通过股权投资或明股实债的方式控制融资主体及项目公司的绝对多数股权，并全面落实公司管控，在此基础上向融资主体提供各类债务性融资。信托对城市更新项目的投资也与股权挂钩。另一面，是对主动管理的房地产信托项目则有利好，相比之前的竞争激烈，现在信托在项目选择上能更从容，一些符合信托标准的项目也会回归到信托。

以地产公司获得土地为例，相比拍卖，通过并购获取土地以及旧楼更新都是地产企业更为青睐的方式。这一概念最早在深圳兴起，2009年深圳就曾出台相关办法。

催生城市更新信托机会 目前，地产公司商业模式逐渐从快进快出的开发模式转型，例如从重资产运营转向轻资产运营，从住宅拓展至商业地产，从拍地开发拓展至旧楼更新等。对房地产融资的监管，不仅4号文环环紧扣，银监会2016年三季度经济金融形势分析会上，也提到关于房地产监管要求。

而且，多位接受21世纪经济报道记者采访的信托人士认为，房地产领域监管对于信托来说是双刃剑。其包括，加强房地产信托业务合规经营，严禁利用信托计划作为通道，通过产品嵌套给房地产项目或企业提供非标融资以规避监管。

常见并购形式是对项目公司实现控股，小地产商股权将至50%以下，角色转为财务投资，地产项目由大地产商操盘。但这样的回升对于信托公司而言利润空间依然不高。房地产信托探索股权投资 根据4号文，以委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品，以明股实债的方式受让房地产开发企业股权等方式，投资于北上广深等16个热点城市的普通住宅地产项目，将暂不予备案。所谓城市更新与常规的净地拍卖开发发生的阶段不同，包括待拆迁改造的旧城区、城市烂尾楼项目等，发生在实施主体确认之前，尚未形成实际项目资产。

同时，私募资产管理计划也不得通过银行委托贷款、信托计划等方式向房地产开发企业提供用于支付土地出让价款或补充流动资金的融资，也不可直接或间接为各类机构发放首付贷等行为提供便利。在去年拿地成本一路飙升且全额保证金等政策出台之后，地产商的经营思路会如何转换。

不少信托公司已经看到城市更新领域的机会，公开资料显示，外贸信托、光大信托、安信信托、中融信托等多家公司都已发行相关产品。一面是银行理财、私募资管计划的投资受限会使信托公司的通道业务出现一定减少

2月3日，太平洋证券新水源污水处理服务收费收益权资产支持专项计划在机构间私募产品报价与服务系统成功发行，成为市场首单落地的PPP资产证券化项目，但证监会对外发声称：报价系统的PPP资产证券化，不属于发改委和证监会联合发文监管框架下的资产证券化。华夏幸福表示，此次发行资产支持证券有利于开拓公司融资渠道，盘活PPP项目存量资产，提高资产的流动性，增强现金流的稳定性，提高公司资产使用效率。